Obra nueva en Lima, entregada el día que dijimos.
También remodelación integral y restauración de casonas. Un responsable desde el expediente hasta la conformidad, y el avance por escrito cada viernes.
riostra. Pieza que, puesta oblicuamente, asegura la invariabilidad de la forma.Norma E.010 · Reglamento Nacional de Edificaciones
Dieciocho años levantando en Lima. Ninguna obra abandonada a medias, ninguna entregada sin conformidad.
Empezamos en 2008 remodelando departamentos en Miraflores. Hoy hacemos obra nueva de hasta diez pisos, pero el modo de trabajar es el mismo: un jefe de obra que responde con nombre y apellido, el expediente técnico completo antes de mover un ladrillo, y el avance por escrito cada viernes.
El Código Civil peruano obliga a responder cinco años por la estructura. Nosotros firmamos diez, y un año por acabados e instalaciones.
Cisneros 780
Excavación y calzaduras
Diez metros y medio hacia abajo entre dos edificios habitados. Antes del primer cubo de tierra: el EMS, el proyecto de calzaduras firmado y acta notarial del estado de las dos medianeras. Después se calza y se excava a la vez, en paños alternos y con anclajes pasados los ocho metros.
Obras recientes
Tres formas de trabajar
Obra nueva
Del terreno al certificado de conformidad: anteproyecto, licencia de edificación, estructura, instalaciones y acabados.
Remodelación integral
Departamentos y casas que se vacían hasta el casco y se rehacen. Con el reglamento del edificio en la mano y el horario pactado con la junta.
Restauración
Casonas de Barranco y el Centro. Quincha, adobe y carpintería tallada: se repone con la misma técnica, no se imita con cemento.
Los montos son costo directo sobre área techada, sin IGV ni terreno, y son una referencia de partida, no una cotización. Los sótanos se cotizan aparte: el m² bajo rasante cuesta cerca de un tercio más, y lo define el terreno y no el acabado. La visita y el presupuesto por partidas no se cobran.
Lima es zona sísmica 4. Eso decide casi todo.
No es un argumento de venta: es la razón por la que una obra bien hecha cuesta lo que cuesta. Estas cinco cosas están en todos nuestros presupuestos, y en muchos otros no.
Norma E.030
La estructura no se calcula para que no se mueva: se calcula para que se deforme, disipe la energía y siga en pie. Lo que se firma es la deriva — siete milésimas de la altura de cada piso, que es el tope que la E.030 acepta en concreto armado. No es una promesa de que no vayas a sentir el sismo.
Estudio de suelos, siempre
El conglomerado de Lima da sus 4 kg/cm² sin quejarse, pero el borde del acantilado no perdona. Ningún plano nuestro se firma sin EMS con calicatas hechas en tu terreno — no en el del vecino.
Calzaduras
Excavar tres sótanos entre dos edificios habitados obliga a calzar sus cimientos por paños alternos, anclarlos pasados los ocho metros y medir el asentamiento del vecino con hitos topográficos. Se lleva cerca del 8 % del presupuesto y es lo único que nadie llega a ver.
Probetas a los 7 y 28 días
De cada vaciado salen probetas: una por cada 50 m³ y nunca menos de una al día. Se acepta por el promedio de tres ensayos, jamás por una probeta suelta; y si el ensayo no llega, se saca diamantina del paño antes de decidir nada. Dos veces en dieciocho años la diamantina tampoco pasó, y las dos veces se demolió.
La garúa
Siete meses al año, de mayo a noviembre, con la humedad relativa entre 85 y 90 %. Sellos, carpintería y pinturas se eligen por eso y no por catálogo, y no entra un piso de madera hasta que los vanos están cerrados y probados.
Del plano a las llaves
Visita y expediente
Vamos al inmueble, medimos y te decimos qué se puede hacer y qué no. Si ya tienes proyecto, lo revisamos.
Presupuesto por partidas
Cada partida con su metrado, su material y su precio. Sin “varios” ni “imprevistos”.
Obra con informe semanal
Cada viernes: fotos, avance por partida y lo que entra la semana siguiente.
Entrega y conformidad
Planos as-built, protocolos de prueba, manual de mantenimiento y la garantía por escrito.
Cotizamos por partidas, no por metro cuadrado a ojo.
Este es el reparto típico de una obra nueva nuestra, sobre costo directo y sin IGV. La contingencia va escrita desde el día uno y se liquida al final: lo que no se usa se devuelve. Cualquier variación se cotiza y se firma antes de ejecutarse — un adicional que aparece en la factura es un error nuestro, no un imprevisto.
Quien mide es quien fabrica y quien instala.
Puertas, closets y carpintería tallada salen de nuestro taller en Surquillo. No se subcontrata, y por eso una puerta que no cierra se arregla en tres días y no en tres semanas de correos entre proveedores. Cuando una casona de Barranco pide reponer un tramo de balcón, la moldura se copia a mano de la original.
“Nos enseñaron los resultados de las probetas de concreto antes de que se los pidiéramos. En una obra de este tamaño, eso lo dice todo.”
Lo que nos preguntan antes de firmar
Las dos cosas. Si ya tienes proyecto lo revisamos y te decimos qué le falta para ser construible y cuánto cuesta tal como está. Si no lo tienes, lo desarrollamos y lo llevamos hasta la licencia.
Va un 5 % de contingencia escrito desde el día uno para lo que aparece al abrir un muro. Todo lo que quede fuera de eso se cotiza y se firma antes de ejecutarse: no hay adicionales que se descubran en la factura final.
Depende de la modalidad, y conviene no confundir el plazo legal con el real. Una remodelación interior que no toca estructura ni distribución va por modalidad A: la licencia sale el mismo día contra expediente completo, con verificación posterior. Un edificio como Cisneros 780 va por modalidad C, con Comisión Técnica, y ahí lo realista son de 3 a 7 meses contando anteproyecto y observaciones. Y si vives en un edificio, antes que la municipalidad está la junta de propietarios.
Sí, con casco y coordinando el día por seguridad. Y sin necesidad de ir: cada viernes recibes un informe con fotos, el avance por partida y lo que entra la semana siguiente.
Nosotros, por escrito: diez años en estructura y uno en acabados e instalaciones. El contacto es el mismo jefe de obra que llevó tu proyecto, no una central de reclamos.
Construyamos
tu proyecto
Cuéntanos qué quieres hacer y en qué distrito. Te decimos qué hace falta y qué costaría, por partidas. La visita y el presupuesto no se cobran.
Tomamos cuatro obras nuevas al año para poder estar en todas.